动迁房过户时卖方要求涨价，加价不成反支付5万元违约金

当事人签订动迁房买卖合同，交易限制期满后，卖方因房屋市价上涨要求买方加价支付，否则不配合过户。这种行为，法院将如何认定？

近日，上海市宝山区人民法院（以下简称上海宝山法院）依法审结了一起房屋买卖合同纠纷案，依法判决房屋卖方加价行为构成违约，应支付一定违约金。

上海宝山法院介绍，2016年，姜先生与何先生签订了动迁房买卖合同，约定何先生将其动迁补偿安置配购的一套房屋以总价约160万元出售给姜先生。

(资料图)

按照相关规定，动迁房交房满一定期限后才能上市交易，该房屋暂时无法办理过户手续。因而，合同还约定，若何先生因房屋价格上涨不配合办理过户即视为重大违约，应按房屋时价总额100%支付违约金。

合同签订后，姜先生支付了约145万元房款，尾款15万元合同约定在过户时支付。随后，姜先生实际占有使用该房屋至今。

前述交易限制期满后，姜先生请求何先生过户房屋，但何先生要求房屋加价。姜先生拒绝支付加价部分房款。双方就过户事项迟迟未协商一致。于是，姜先生便将何先生起诉至上海宝山法院，要求何先生配合过户并支付违约金16万元。

庭审中，被告何先生辩称，自己愿意继续履行动迁房买卖合同，但否认存在加价行为。并认为，原告姜先生延期交付房款，构成违约。

经审理，上海宝山法院认为，根据现有证据及证人证言，足以认定合同未能履行是被告何先生要求加价未果导致。被告何先生虽否认加价行为，并主张原告姜先生构成违约，但未提供相关证据予以证明，须承担举证不能的不利后果。根据合同约定，被告何先生未按约履行义务，明显属于违约，应承担相应的违约责任。

综合考虑合同履行情况、双方履约意愿、实际损失等因素，法院最终判决被告何先生配合过户并支付违约金5万元。

判决后，被告何先生不服提起上诉，二审维持原判。

法官说法：

一、房屋买卖合同的履行需遵循诚实信用原则

诚实信用原则是社会主义核心价值观的基本内容，也是民法典的基本原则。在房屋买卖合同履行过程中，各方理应遵循诚实信用原则，秉持积极的态度按约履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。

本案中的动迁房买卖合同是买卖双方的真实意思表示。作为理性自然人，出卖人理应就房屋价格及市价波动风险有相应的认知。在房屋买受人已按约足额支付款项的情况下，出卖人应遵循诚实信用原则，积极、妥善地履行配合过户的合同义务。房价的波动并不构成出卖人提高既定交易价格以及拒绝配合过户的合法、合理事由。

二、房屋买卖合同违约金数额是否过高需结合案件情况综合考量

在房屋买卖合同中，合同双方一般会就违约事由和违约金的数额作出约定，一方违约的，守约方得以根据合同约定要求违约方支付违约金。司法实践中，违约方通常以合同约定的违约金过高为由主张减少违约金数额。

法院在判断约定违约金是否过高以及调低的幅度时，一般以对债权人造成的损失为基准，同时就违约行为对合同的履行的影响、违约方主观过错程度、守约方是否存在过错、合同履行的预期利益是否实现、当事人是否能够预见和控制违约风险等因素进行综合考量，据此确定违约金的最终数额，从而保证案件处理的公平公正。

来源：澎湃新闻

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